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规矩立起来 市场活起来——安徽宿州国有建设用地使用权二级市场试点探索
发布时间:2018-04-16 来源:安徽省国土资源厅

  来源:2018-4-13 中国国土资源报

3月20日,安徽省国土资源厅专项调研督查组在土地二级市场转让项目点听取情况汇报。金 永 摄

  首席记者 洪曙光 通 讯 员 付娇娇

  3月22日,安徽省宿州市政府第4次常务会议审议通过《宿州市国有建设用地使用权转让管理暂行办法》和《宿州市国有建设用地使用权抵押管理暂行办法》。这些管理新政的出台,推动了宿州国有建设用地使用权二级市场试点进程。截至目前,该市转让纯土地和房地一体2732宗,面积1186.03亩,总金额36181.73万元;抵押纯土地和房地一体900宗,面积11068.02亩,总金额800657.55万元。

  突出机制完善,细化运行规则

  自宿州市被确定为国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场改革国家试点以来,该市在遵循法律法规的前提下围绕建设用地使用权分割转让、划拨土地上存量房产转移交易、土地及地上附着物分割抵押等领域进行了有益探索,重点完善了二级市场工作机制与运行规则。

  明确转让条件的认定依据。房地产开发用地的“已投资额”依据已投资情况的审计报告认定,转让土地位于园区管辖区域的,可由园区管委会出具已投资额的认定意见。对工业用途的国有建设用地使用权转让,可按照“先投入、后转让”原则,先依法办理国有建设用地使用权转移预告登记,待具备法定转让条件后,再依法办理国有建设用地使用权转移登记。工业用地条件指“三通一平”(通水、通电、通路,场地平整)条件;这3个转让条件的明确与细化,为建设用地使用权转让业务办理提供了清晰的依据、具化的标准。

  探索分割转让路径。对建设用地上存在建筑物附着物的,根据规划、国土资源部门认定的界线办理分割转让;规划已批未建用地,根据规划部门已经审批的总平面布置图明确分割界线,按照规划部门意见办理分割转让;对园区工业用地的分割转让,明确转让方应向所在园区提出申请,经所在园区的经发、规划、环保、国土等职能部门审核同意,在原项目和新上项目均符合国家产业政策、环保、安全等准入条件,持园区同意分割转让的书面意见办理登记手续。

  探索分割抵押路径。对已全部缴清土地出让金并符合规划条件的国有建设用地用地,明确分割抵押办理路径:由抵押双方提出申请,提交缴清土地出让金证明、项目规划审批材料及拟分割抵押界线等材料;经规划、国土资源部门核定具备形成独立宗地的条件,并不切割规划建筑物;如存在部分在建工程已预售情形,从抵押物中予以扣减,并由抵押双方出具实现抵押权时确保相关权利人合法权益的承诺。

  完善建设用地使用权抵押机制。按照债权平等原则,全面放开对抵押权人的限制,明确自然人、企业等市场主体均可作为建设用地抵押权人,依法以建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。

  建立交易平台,优化办事程序。以不动产登记为基础,建立交易平台,将二级市场交易审批窗口与不动产登记窗口集中设置在政务服务中心,方便群众企业办事。对二级市场转让、出租、抵押事项,由行政审批窗口审核,审批通过同时进行登记初审后,直接将相关材料直接转交不动产登记窗口办理产权登记。压缩办事时限,转让由原先的50个工作日缩短为20个工作日,抵押由30个工作日缩短为3个工作日,对生产制造企业、特困群体、特办事项开辟绿色通道,做到当日办结。

  突出部门协同,建立联动机制。国土、规划、住建、房管、法院等部门积极做好业务衔接,适时召开联席会议,专题研究疑难复杂问题,积极探索切实可行的方法路径,报经市政府批准后予以实施,为土地二级市场试点规范运行提供了机制保障。

  突出要素流通,提高配置效率。试点工作开展以来,宿州市对房地产开发用地和工业用地的分割转让进行了有益尝试。一方面,探索了土地二级市场中工业用地分割、转让的方法路径,提出了较为规范的工作程序。另一方面,通过土地二级市场进行土地转让,大大缩短企业投资周期,促进土地要素流转,优化土地资源配置效率。此外,有效盘活存量闲置和低效利用土地,提高工业用地利用效率和投资强度,降低单位GDP耗地率,更好地实现土地节约集约利用。

  规范市场建设,巩固并拓展试点成果

  2018年是国有土地二级市场试点的收官之年,宿州市将落实“经济体制改革必须以完善产权制度和要素市场化配置为重点,市场在资源配置中起决定性作用”的工作要求,以建立公开、规范、有序的建设用地市场为方向,以出台政策文件、明确业务流程、优化窗口服务、总结工作经验为重点,推进试点工作向纵深发展。

  规范涉地司法处置、资产处置管理机制。司法机关在进行涉地司法处置时,根据有关法律法规规定,处置划拨土地前会征求国土资源部门的意见,但对出让土地,往往没有考虑被处置的土地是否符合转让条件、分割处置是否符合规划监管要求等因素。不征询国土、规划等部门意见而直接裁定转让或分割转让土地使用权,容易导致不符合转让(分割转让)条件或分割后不满足规划、安评、消防、环评要求而不能转让的土地。通过司法裁定的方式实现了转让目的,规避了行政法规赋予职能部门的监管职责,给国土规划管理等行政工作带来了不利影响。

  对此,宿州市2018年将承担土地二级市场试点的涉地司法处置、资产处置的专项课题研究。宿州市将积极开展相关调研工作,从具体案例入手深入剖析涉地司法处置、资产处置的工作流程和要点,探索制定涉地司法处置、资产处置的规范性文件,并形成专题调研报告。在具体工作中,要加强部门间沟通协作,建立与法院、规划等部门的协调机制,对于司法处置涉及建设用地使用权转移的案件,主动向司法机关提供所涉不动产的权利状况,积极提出合理化建议,确保涉地司法处置、资产处置得以顺利执行,做到既维护司法判决的权威,又保障土地资源有序流转、高效利用。

  探索建设用地出租管理机制和工业用地租赁抵押机制。当前,企业出租土地和建筑物的情况十分普遍,但多数为私下交易,原因是出租双方自行签订租赁合同后不需备案就能实现租用土地和建筑,因而主动申请备案的情况极少,国土资源部门难以对土地出租行为实施有效监管。若承租方以出租方式取得土地建设新项目,因其只有租赁权,规划部门不予办理新项目施工许可和规划许可等建设工程手续,导致通过土地二级市场出租方式取得土地进行新项目建设的需求难以实现,应从省级层面加强部门间沟通协调,促进出租工作的顺利推进。

  2018年,宿州市国土资源部门将加强与规划部门的会商沟通,解决盘活企业存量土地时承租方在租赁土地上进行相关建设涉及的规划审批监管问题,着力探索适应市场需求的“放管服”新模式,并探索租赁土地地上建筑的产权登记。对根据《安徽省国土资源厅关于降低企业用地成本服务企业加快发展的若干意见》精神以先租后让方式取得的工业用地,探索承租土地使用权的抵押试点。

  规范流程,优化窗口服务。规范并简化土地二级市场业务流程,梳理各项权力清单,全面推进服务规范化、标准化、现代化建设;推进“互联网+政务服务”,进一步加强与不动产登记、房管、税务、司法机关等部门的业务衔接与信息共享,实现土地二级市场交易与不动产登记的一站式服务,方便群众企业办事;加强土地交易窗口人员业务培训,不断提升服务质量,提供“优质、高效、便捷”的土地交易服务。

  总结升华,形成制度化成果。在2017年试点经验的基础上,宿州市将继续推动试点工作向纵深发展,在土地转让(分割转让)、抵押方面以典型案例破解经济发展在土地方面遇到的难题。同时,不断巩固试点改革成果,结合“四送一服”双千工程活动,深入园区、企业开展土地二级市场调研与宣传,用实践完善二级市场相关制度,借鉴汲取典型经验做法,理论与实践相结合,进一步完善试点成果。今年6月底前,将完成涉地司法处置、资产处置的专题调研并形成专题调研报告,同时与市中级人民法院联合印发《关于进一步做好涉地司法处置协助执行相关工作的通知》;8月前上报试点总结报告。通过试点,总结提炼一批可复制、可推广的试点经验,形成国有建设用地二级市场一系列规范化、制度化成果。

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